Hvordan fungerer utkastelsesprosedyren ved manglende betaling av husleie?

En utkastelse på grunn av manglende betaling av husleie er en juridisk mekanisme som tillater en huseier å fraflytte lokalene. Hvis en leietaker ikke betaler husleie eller tilleggsutgifter (som strøm, vann og avløp), kan huseieren beskytte sine rettigheter ved å iverksette en utkastelse på grunn av manglende betaling. Dette gjøres ved å utarbeide en utkastelsesmelding, som må utarbeides av en advokat. Dette dokumentet forplikter leietakeren til å fraflytte lokalene innen en bestemt periode og inneholder en stevning til å møte i retten hvor utkastelsen vil bli bekreftet.

Hvordan fungerer utkastelse ved manglende betaling?

Utkastelsesprosedyren ved manglende betaling er regulert av artikkel 658 ff. i den italienske sivilloven. Lovgivningen inneholder en spesiell prosedyre som gir utleieren, ved manglende betaling av husleie, rett til å få:

- tidlig oppsigelse av leieavtalen;
- utlevering og tilbakelevering av fast eiendom;
- innkreving av utestående husleie.

Hvis en leietaker ikke betaler husleie eller strømregninger, kan utleier iverksette umiddelbare tiltak for å beskytte sine rettigheter. Det er viktig å handle raskt for å unngå å bygge opp en stor gjeld som vil gjøre det vanskelig å inndrive penger. Å mangle én betaling kan være en ulykke eller et midlertidig problem, men hvis manglende betaling varer i over to måneder, er dette et alvorlig signal til utleier.

Vilkår for å iverksette utkastelse

For å starte utkastelsesprosedyren for manglende betaling, må to betingelser være oppfylt:

1. Tilgjengelighet av en skriftlig og tinglyst leieavtale.
2. Manglende betaling av husleie eller merutgifter fra leietaker.

Utkastelse er umulig med mindre leieavtalen er utarbeidet skriftlig og registrert hos skattemyndighetene. Muntlige avtaler eller leie betalt «under bordet» gir ikke rett til utkastelse. I slike tilfeller må eieren ty til en annen form for beskyttelse – et krav om frigjøring av lokalene fra ulovlig okkupasjon.

Når det gjelder manglende betaling, er det forskjeller avhengig av leietypen:

- Boligleie: I henhold til artikkel 5 i lov nr. 392/78 er manglende betaling av én måneds husleie eller restanser på strømregninger tilsvarende minst to måneders husleie tilstrekkelig.
- Leieavtaler for ikke-bolig (f.eks. næringseiendom): Kriteriet om «mindre brudd» (artikkel 1455 i sivilloven) gjelder. Dommeren vurderer hvor alvorlig bruddet er. De samme kriteriene brukes vanligvis som for leieavtaler for bolig.

En utkastelse for manglende betaling kan iverksettes dersom leietakeren ikke betaler husleie eller tilleggsutgifter (som strøm og avløp) i minst 20 dager. Det kan ikke iverksettes før den tid. For leieforhold som ikke er bolig, vil en dommer avgjøre hvor alvorlig overtredelsen er, spesielt hvis den manglende betalingen gjentas.

Faser i utkastelsesprosedyren

Utkastelsesprosedyren ved manglende betaling er strengt regulert og krever obligatorisk deltakelse av en advokat. Hovedtrinnene er som følger:

1. Forbered og send utkastelsesvarselet: Eieren forbereder utkastelsesvarselet og sender samtidig en stevning til retten gjennom namsmannen for å bekrefte utkastelsen. Det må gå minst 20 dager mellom varselet og rettsdatoen, med mindre eieren ber om en reduksjon i denne perioden.
2. Rettsmøte: I rettsmøtet kan dommeren:
- bekrefte utkastelse;
- gi leietakeren utsettelse for tilbakebetaling av gjelden;
- overføre saken til vanlig domstolsprosess dersom leietaker protesterer mot utkastelsen.

Endringer forårsaket av den kartabiske reformen

Cartabia-reformen har endret prosedyren for varsling om utkastelse og bekreftelse av denne. Det er nå obligatorisk at varselet leveres til leietaker av en namsmann. Prosessen med bekreftelse av utkastelse er forenklet: Hvis leietaker ikke møter i retten, kan dommeren umiddelbart bekrefte utkastelsen uten å måtte utstede en fullbyrdelsesordre på tinghuset. Reformen oppfordrer også til bruk av rekommandert e-post (PEC) for å forenkle prosedyren og redusere tidsrammen.

Hva skjer etter at du har sagt opp fraflytting

Dersom leietaker ikke fraflytter lokalet frivillig etter å ha mottatt varselet, kan utleier iverksette tvangsfullbyrdelse for å fremtvinge utkastelsen. Denne prosedyren omfatter følgende trinn:

1. Dommeren bekrefter utkastelsen og utsteder en tvangsfullbyrdelsesordre om å fraflytte lokalene.
2. Leietakeren gis en periode (vanligvis 10 dager) til frivillig å fraflytte lokalet.
3. Dersom leietakeren ikke overholder kravet, varsler namsmannen ham om utkastelsen (det såkalte utkastelsesvarselet).
4. Namsmannen fastsetter en dato for når lokalene må være fraflyttet.
5. Dersom leietakeren fortsetter å bo i lokalet, ber namsmannen om politiets inngripen for å fremtvinge utkastelsen.

Inntil lokalene er fraflyttet, plikter leietaker å fortsette å betale husleie og om nødvendig dekke eierens saksomkostninger.