Alt om kjøp av eiendom i Italia - hvordan ikke falle for svindlere og minimere risiko.

God dag, våre kjære lesere og de som ønsker å kjøpe eiendom i Italia!

Vår russiske eiendomsmegler i Liguria "Studio Immobiliare Russo" SRL er lokalisert i byen San Remo og vi jobber med suksess i det liguriske eiendomssalgsmarkedet, dets kjøp, utleie av villaer, hus, leiligheter og leiligheter. Jeg vil prøve, ved å bruke eksempelet fra vår region Liguria, å skissere det grunnleggende angående eiendom i Italia.

Mitt navn er Alexey Azarov, jeg er medeier i vårt eiendomsbyrå for den russisktalende befolkningen, og jeg vil gjerne berøre ikke bare kjøp av eiendom i Italia, denne artikkelen er her , men også hvordan ikke falle i hendene på skruppelløse eiendomsmeglere. Hvordan ikke være i hendene på svindlere, hva er spillereglene for kjøp, salg og leie av eiendom i Italia. Som jeg skrev ovenfor, er vi i Liguria, og jeg vil skrive til alle som ble forelsket i vårt blomstrende land, trinnvis informasjon, en rask guide eller, som de sier, et jukseark))) La oss starte ....

Det er en idé å kjøpe eiendom i Italia - det er på tide å handle.

Alt, som alltid, starter med en idé tidlig søndag morgen, eller omvendt på middag med venner som allerede har kjøpt en villa eller leilighet i Liguria. Du, som de andre 95 % av eiendomskjøperne, vil gå på nettet og surfe på dets vidder natt og dag på jakt etter det du vil ha. Først, la oss ta en titt på nettsidene. Da vi for eksempel startet, var det svært få eiendomssider i Liguria, nå, etter en stund, er det et stort antall av dem. Hva du bør være oppmerksom på på nettsidene til byråer:

Bedriftskontor i Liguria

1) Finnes det et ekte kontor for dette russiske eiendomsselskapet i Liguria og i Italia generelt - eller selger de bare villaer, leiligheter, hus og leiligheter videre. Dette er viktig - jeg vil forklare hvorfor: en eiendomsmegler som jobber for oss i Liguria må vite alt om eiendommen sin. Hvis han sitter i Moskva og ikke har sett denne villaen for 3 000 000 euro, er det stor sannsynlighet for at du får falsk informasjon. Siden han vil ringe det italienske byrået, så tok kanskje dette byrået denne villaen fra et annet byrå og så videre. Som et resultat har ikke en eiendomsmegler i Moskva et fullstendig bilde - både informativt og juridisk. Han vet ikke om eiendommen har en heftelse eller annen mulighet, men om dokumentene og den juridiske siden senere. Et eiendomsmeglerfirma må ha sitt kontor og ekte live-agenter i Italia, ellers er din sikkerhet og garantier for transaksjonen i fare.

Tenk selv, for eksempel – lederen Masha, som jobber i Super Company, lover deg panoramautsikt over havet, fire soverom, en frodig hage og etterlengtet stillhet. Masha vet imidlertid ikke at selv om det er utsikt over havet, er det kantete, og et vakkert bilde ble tatt i et annet område for følget. Masha kjenner ikke til at det fjerde rommet ble laget ulovlig, siden eierne rev skilleveggen uten å godkjenne ombyggingen i kommunen, og til slutt tror ikke Masha at veien under vinduene og brølet fra motorsykler har en dårlig effekt på beboernes velvære, og drivstoff og smøremidler i grunnvannet - til en hage som var frodig en gang i tiden, helt til den tørket opp ((((.

Ethvert byrås oppgave er å selge, ja! De ser etter byråer som vårt og ønsker å jobbe med dem. Alt dette er fantastisk, men kvaliteten på tjenestene synker kraftig, siden du allerede fra Moskva eller Khabarovsk kan bli villedet. DERFOR ER KONTORET TIL ET EIENDOMSMEGAL I ITALIA OBLIGATORISK .

Falske annonser for salg og utleie

2) En vanlig "and" er å legge ut allerede solgte luksusvillaer, hus, leiligheter eller leiligheter på siden. Ordningen er enkel og gammel som verden. Skruppelløse byråer viser allerede solgte, og i verste fall - ikke-eksisterende gjenstander på nettstedet. Ofte doblet i pris for å lokke dere kunder. Samvittighetsfulle instanser angir for eksempel alltid på varen om den selges. Det vil si at de legger igjen slike annonser på nettstedet bare for ikke å produsere "bortskjemte" lenker og for ikke å miste posisjoner på Internett. Det er absolutt ingenting galt her, ser du umiddelbart - SOLGT. Men ringer du lederen og først under samtalen får du vite at objektet er solgt, oppstår det mange spørsmål og misforståelser. Hvorfor fjernet de det ikke, indikerte ikke på nettstedet at det var solgt. Og selvfølgelig blir du umiddelbart tilbudt andre alternativer, mye mindre attraktive. For nøyaktighetens skyld gjør vi imidlertid oppmerksom på at alt kan skje, og på høyden av sesongen kan folk glemme å fjerne annonsen eller krysse av for "solgt". Men oftere enn ikke betyr tilstedeværelsen av allerede solgte eiendommer uten dette merket at du har å gjøre med et byrå som ikke jobber med eiendomseiere, men med andre byråer som ikke vet at noen fortsatt har den gamle annonsen sin relevant. .

Lisens for å jobbe som eiendomsmegler i Italia

3) Samvittighetsfulle russiske eiendomsmeglere i Italia og Liguria er pålagt å angi det juridiske navnet på selskapet, skattebetalernummer, lisensnummer for retten til å drive eiendomsvirksomhet, autorisert kapital på nettstedet. For eksempel slik:

Hvis dette ikke er tilfelle, HAR DE INGEN RETT TIL Å SELGE i Italia. Dette er loven. Byråer som har laget filialer i Russland er også pålagt å angi denne informasjonen, dessverre er det få som vet om det (((. I Italia, for å neglisjere denne regelen, blir selskaper som ulovlig selger eiendom i landet alvorlig bøtelagt og stengt, samt siden uredelige nettsteder er stengt Så, den som blir advart er bevæpnet, nettsteder uten lisens for denne typen aktivitet er farlige fordi i tilfelle av dårlige omstendigheter når du kjøper eiendom i Italia, vil du ikke ha noen å saksøke og du, etter å ha betalt store utgifter, vil de sitte igjen med en nese ((Spør lisens umiddelbart etter møte med et eiendomsbyrå. Hvis de begynner å nøle og ikke gir det, kan du trygt slutte å jobbe med dem, selv om de hadde en god eiendom. Din sikkerhet er viktigere.

Eiendomsmegler provisjon betaling

4) Informasjon om belønningen på siden er også viktig. Igjen, skruppelløse "videresalg"-byråer liker ikke å umiddelbart informere klienten om belønningen i tilfelle en transaksjon. Og først da, under avslutningen av transaksjonen, begynner det å komme ubehagelige overraskelser for deg. La oss ta det hele i rekkefølge. I Italia betaler selgeren og kjøperen eiendomsmegleren 3 % av det totale beløpet for transaksjonen. Det vil si at hvis en villa i Liguria koster 1 000 000 euro, betaler du 30 000 euro og her er det første "bakholdsangrepet" - PLUSS IVA. Hvis de skriver eller snakker om belønninger, tier de alltid om dette lille og vanskelige betalingsøyeblikket. I Italia er IVA en analog av russisk moms, den er lik 22%, noe som betyr at du fortsatt må betale 6 600 euro til disse 30 000 euro. Totalt 36 600. Beløpet er ikke lite ser du, det ville vært nok til å kjøpe kontorutstyr til hjemmet.

Men dette er halve problemet, ofte byråer i Moskva, for å tjene en fortjeneste, erklærer seg tariffer opp til 7% + mva fra transaksjonen. La meg minne deg nok en gang om at i Italia mottar byrået 3 %. Vi forstår alle: selvfølgelig trenger alle å tjene penger, men mellom oss er overbetaling, i tillegg til 36 600, ytterligere 48 800 hvis 7% (igjen tar vi en villa for 1 000 000 euro) allerede et veldig alvorlig beløp. Kunder kom til oss med historier om hvordan noen selskaper klarer å belaste fremtidige kunder 1000 euro eller mer for å møte dem og kjøre rundt objektene. Dette virker for meg som et grovt brudd, for hvis du da kjøper eiendom fra et byrå, så er det de putter i tanken bare 100 euro, da vil de betale seg hundrevis av ganger. Og hvis du ikke kjøpte den, betyr det at de ikke fungerte bra eller at du ikke likte noe, dette skjer også. IKKE GI PENGER PÅ FORHÅND FOR OVERFØRING OG VISNING.

Om hoved- og nøkkelpunktene på sidene, tror jeg, sa han. Vel, la oss feste sikkerhetsbeltene og dra til Italia, Liguria-regionen!

Slik kommer du deg til Liguria

Etter at du allerede har bestemt deg for regionen Italia, må du søke om turistvisum type "C", kjøpe en flybillett og bestille hotell. Liguria er en region som ligger nær grensen til Cote d'Azur i Frankrike, og den nærmeste flyplassen fra San Remo er for eksempel i Nice. Du kan selvfølgelig også fly til Milano eller Genova, men meningen med å reise til byen din er den samme. Mange vet ikke hvordan de skal komme seg fra flyplassen i Nice til San Remo, Bordighera, Ventimiglia. La oss starte enkelt, med det grunnleggende. Når du ankommer en hvilken som helst flyplass i Europa, kan du alltid:

• å leie bil

• gå med tog

• kjøpe bussbillett

I Nice, etter ankomst til terminal 1 eller 2, kan du gjøre det samme. Bilutleiekontoret ligger i den andre terminalen, det samme er bussene. Med buss kan du komme deg til togstasjonen, hvor du kan ta billett til Ventimiglia, toget går ikke lenger. Og med Ventimiglia kan du reise over hele Italia, hovedsaken er at det er jernbanestasjoner. For eksempel, i Ospedaletti er det ingen jernbanestasjon, og derfor må du komme enten til Bordighera eller San Remo.

Å leie bil i Nice er også en enkel sak, du trenger kun å ha med deg et kredittkort og et internasjonalt førerkort. Det er bedre å reservere på forhånd. Vær oppmerksom på selve bilen, den må vaskes. Hvis det er riper eller defekter på kroppen, angi umiddelbart dette på kvitteringen, ellers kan det hende at det sperrede beløpet ditt fra kortet ikke returneres fullt ut. Dette er en vanlig praksis på Côte d'Azur i Frankrike.

Vanlige busser går også fra den andre terminalen i byen Nice. Der kan du ta en billett til Ventimiglia eller San Remo. Busser går hver halvtime.

Det første møtet med meglere i Liguria - hva du må ta hensyn til

Etter en slitsom flytur, en tur på hotell eller venner, gjør du en avtale med russisktalende eiendomsmeglere. I tillegg til den vanlige omgjengelighet, høflighet og hundre prosent kunnskap om alle objekter, bør en god eiendomsmegler i Liguria og generelt i Italia kunne italiensk godt. Uten det er forhandlinger urealistiske. Jeg har allerede skrevet til deg om tilstedeværelsen av et kontor ved byrået. Så på stedet vil det allerede være klart hvor du er. Ofte signerer selskaper som er vert for dusinvis av land på ett nettsted samtidig tvilsomme kundeserviceavtaler med italienske byråer. Og oversetteren Zina blir eiendomsmegler for en time eller to.

På eiendomskontorer, på det mest fremtredende stedet, henger som vanlig den samme lisensen for denne typen aktivitet.

Imidlertid: ofte åpner våre russiske jenter, etter å ha giftet seg med en italiener, på grunnlag av lisensen hans, sitt eget byrå med ham. Det er ikke noe kriminelt her, mange gjør det. Italienerne gjør dette hele tiden seg imellom.

Inspeksjoner og presentasjoner av ligurisk eiendom

Videre er det svært viktig å handle i henhold til planen. Siden ofte, når eiendomsmeglere ser at du ikke likte noe fra det du valgte i 2 måneder på siden, siden det viste seg at bildene alle er løgner, og Photoshop kunne brukes litt mer beskjedent, begynner de å ta deg gjennom fjell og daler med fraser som «Men du kan ringe på ett sted til». Jeg sier med en gang - MIRAKLER SKJER IKKE . Det vil si, det er selvfølgelig, men avtalt på forhånd))) Det er ikke verdt å gå dit, jeg vet ikke, hvor. Personlig foretrekker jeg å spare nervene dine og viktigst av alt - tid. Siden det er urealistisk å plutselig finne 4 nye villaer eller et par leiligheter på en time, enda bedre. Hvis de eksisterer, hvorfor ble de ikke utvist umiddelbart? Kanskje jeg skriver veldig kresen, men når våre kunder ikke lar seg inspirere av noe tar vi for eksempel en time out, sender all informasjon og avtaler nye.

Juridiske dokumenter for fast eiendom i Italia

Uraaaaaa!!! Du likte endelig en fantastisk villa eller romslig leilighet i Liguria, hva er det neste? Deretter må du sjekke dokumentene for deres juridiske renhet, og her, som alltid, spiller eiendomsbyrået ditt en viktig rolle, hele transaksjonen avhenger av det. Jeg anbefaler deg å sjekke hele dokumentpakken på forhånd og sjekke med notarius om alt er i orden med dokumentene, uavhengig av byrå. Men selv her er det mange småting som jeg ikke kan beskrive i én artikkel. Vær imidlertid oppmerksom på:

• riktig planlegging;
• byggeforskrifter;
• energiklasse;
• hvor mye skatt du betaler;
• sameier regler;
• betaling av all gjeld av selgeren;
• heftelser.

Listen er selvfølgelig ganske lang, men jeg navnga den viktigste. Dersom det er heftelser, er det nødvendig å avklare hvilke, dersom det er pantsatt pant eller fast eiendom, er det ikke noe å bekymre seg for. På tidspunktet for notarius publicus er disse heftelsene tilbakebetalt. Men hvis det er UZO FRUTTO (usufrutto), vær på vakt.

Vær veldig oppmerksom på utformingen av huset eller leiligheten. Det skal samsvare med siste matrikkelutdrag. Hvis grensene til veggene ikke sammenfaller med virkeligheten, må du finne ut av det, eller dette er en rask ombyggingsprosess, eller strukket ut i årevis. ELLER KAN RE-PLANLEGGINGSPROSESSEN IKKE LEGALISERES I SLETTET.

Metratura hjemme eller hvordan de kan lure

Noen ganger vet vi ikke før en fullstendig sjekk hva som er opptakene til en gitt villa eller leilighet, da det alltid er fallgruver. Men så snart klienten har uttrykt sin faste intensjon om å kjøpe en villa eller leilighet, begynner vi umiddelbart en grundig sjekk av alt, inkludert målerne. La oss fortelle deg hva nyansene er.

Liguria-regionen ligger i et fjellområde, og disse landene er utpekt som "Agricultural Lands" her, ikke alle selvfølgelig, men hoveddelen. Derfor, i Liguria, er 95% av villaene og husene bygget som følger: øverste etasje er et boligområde, underetasjen er et ikke-boligområde for høy og traktorer. Derfor, hvis huset ditt er 300 m2, regnes veldig ofte minst halvparten av det som "ikke-boligområde". Og hvis du ser 5 soverom i villaen, er det ganske mulig at du offisielt hos notarius vil signere et dokument der bare to soverom vises. Italienerne lager selvfølgelig vakre marmorhaller og soverom i nedre del. Men offisielt kan dette ikke gjøres, selv om alle gjør det. Siden loven som ble vedtatt i Liguria virkelig trosser logikk. Hvis til landbruksformål, så er halve huset en låve?.. Tull, selvfølgelig, men vi lever alle her med dette. Det viktigste er at du vet om denne nyansen. Magazino er yrkesdelen. Vær oppmerksom på dette. All din tristhet vil være at du under videresalget vil se alle dine mangler, som både selger og eiendomsmegler kunne ha tiet om.

Så mange byråer forvrenger ofte de faktiske tallene for eiendomsopptak. For dem er det viktigste å selge det til deg. SPØR UMIDDELBART OM NETTSTEDET FOR BOLIG OG IKKE-BOLIG.

Og det viktigste å vite: Notarius ser kun på dokumentene som står i Matrikkellisten, han går ikke ut for å sjekke huset, noe som betyr at vær på vakt selv, se hva du skriver under i notarius publicus. Den som blir advart er bevæpnet.

Godt humør til deg og vær forsiktig når du velger et russisk eiendomsbyrå i Italia!